Inteiro Teor

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - IMÓVEL ALIENADO - RESPONSABILIDADE PELO DÉBITO DO CONDOMÍNIO EM ATRASO - PECULIARIDADES DE FATO. A responsabilidade pelo pagamento de taxas de condomínio pode ser atribuída a outra pessoa senão aquela em nome da qual está registrado o imóvel, como no caso de alienação do bem, com a transferência da posse e uso e gozo pelo promitente comprador, observadas as circunstâncias e peculiaridades do caso concreto.

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.05.897354-6/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): ROSELI MARIA SILVA, CARLOS ALBERTO DA SILVA - APELADO(A)(S): CONDOMÍNIO CONJUNTO HABITACIONAL SÃO JOSÉ - RELATORA: EXMª. SRª. DESª. HILDA TEIXEIRA DA COSTA

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR A PRELIMINAR E DAR PROVIMENTO.

Belo Horizonte, 14 de fevereiro de 2008.

DESª. HILDA TEIXEIRA DA COSTA - Relatora

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

A SRª. DESª. HILDA TEIXEIRA DA COSTA:

VOTO

Trata-se de recurso de apelação interposto por ROSELI MARIA SILVA e CARLOS ALBERTO DA SILVA, inconformados com r. sentença de f. 213-217, que nos autos da ação de cobrança proposta pelo CONDOMÍNIO CONJUNTO HABITACIONAL SÃO JOSÉ, julgou procedente o pedido inicial, condenando os requeridos ao pagamento dos valores referentes aos condomínios vencidos desde fevereiro de 2003 até a presente data, ressalvado o direito de regresso contra os possuidores do referido móvel, devidamente acrescido de juros de mora de 1% ao mês, multa de 10% e atualizado pelo índice da CGJ/MG, desde a data do vencimento de cada obrigação e, em razão da sucumbência recíproca, condenando os requeridos ao pagamento de 60% das custas e honorários advocatícios arbitrados em R$300,00 em favor do patrono da parte autora, cabendo a esta o pagamento do restante das custas e honorários advocatícios, em favor do patrono da denunciada, arbitrados em R$200,00, suspensa a exigibilidade em relação a ambas as partes, por litigaram sob o pálio da assistência judiciária.

Argúem os apelantes, pelas razões de f. 220-222, em preliminar, ilegitimidade passiva, ao argumento de que o primeiro recorrente alienou o imóvel à segunda em 10/07/1995 e que a transferência do bem se deu antes da inclusão da ré no pólo passivo, sendo que esta, em qualquer momento, negou ser devedora da importância cobrada.

No mérito, aduzem que a segunda requerida somente não quitou as taxas condominiais cobradas, porque seu imóvel se encontrava locado, esclarecendo que o contrato foi rescindido pela falta de manutenção do telhado do prédio pelo autor, conforme relatado na reconvenção.

Reclamam da fixação da multa em 10%, requerendo sua redução para 2%, conforme disposto no CDC.

Requerem, ao final, o provimento do recurso para reformar a r. sentença, com a procedência da reconvenção.

Intimado, o apelado apresentou contra-razões de f. 225-226, pugnando pelo improvimento do recurso.

Conheço do recurso, porque próprio, tempestivo, regularmente processado, dispensado o preparo, uma vez que os apelantes litigam sob o pálio da assistência judiciária.

PRELIMINARMENTE

O apelante Carlos Alberto da Silva (1° recorrente) juntamente com sua mulher Carmem Curi Abdo Silva, adquiriram o imóvel em 26/04/1983, por financiamento junto à Caixa Econômica Federal (f. 62) e na data de 10/07/1995, alienaram o bem para Roseli Maria Silva (2ª recorrente), através de escritura pública de compra e venda. (f. 61).

As taxas de condomínio são ônus que acompanham o imóvel, daí porque denominadas obrigações propter rem, assim, a partir do momento em que o bem é alienado as taxas condominiais passam a ser de responsabilidade do comprador, mesmo que o contrato de compra e venda não esteja registrado, principalmente, se demonstra, por qualquer ato que é possuidor da unidade adquirida.

Neste sentido, confiram-se:

"A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis" (STJ, 3ª. Turma, REsp 174.737, Rel. Min. Waldemar Zveiter, v.u., j. 7.6.1999, DJU 29.11.1999, p. 159)

Mesmo aqueles que defendem a tese de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do proprietário, considerando como tal, aquele em nome de quem o imóvel está registrado, são unânimes quanto à necessidade de aferir-se a responsabilidade de acordo com as circunstâncias do caso concreto.

No caso dos autos, apesar do registro do imóvel ter se dado após a propositura da ação, a pessoa responsável pelo débito cobrado é a compradora denunciada, detentora da posse do imóvel, desde dezembro de l.988, conforme afirma na contestação, (f. 74-78), quando assumiu o débito, justificando o não pagamento da taxa de condomínio pela rescisão de contrato de aluguel do apartamento em decorrência de problemas de responsabilidade do condomínio e que fundamentam a reconvenção.

O STJ tem entendido que a responsabilidade pelas taxas de condomínio deve ser aferida caso a caso, conforme ementas que se transcrevem in verbis:

"RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - COTAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE - EX-PROPRIETÁRIA QUE HÁ MUITO TRANSFERIU OS DIREITOS SOBRE O IMÓVEL EM CONTENDA PARA TERCEIROS - IMPOSSIBILIDADE - DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL - COMPROVAÇÃO. 1 - A teor da jurisprudência desta Corte, aliás, fundamentada no caráter propter rem das quotas condominiais, uma vez transferido o imóvel, a ação de cobrança dos encargos a ele correspondentes pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel, ou seja, a responsabilidade pelas quotas deve ser aferida de acordo com as circunstâncias do caso concreto. Precedentes.2 - É inviável a responsabilização de ex-proprietário que, há mais de trinta anos, além de ter transferido o imóvel para terceiros, não reside no mesmo, tendo, inclusive, registrado a escritura de sua venda na matrícula daquele. 3 - Recurso conhecido e provido para reconhecer a ilegitimidade da recorrente para figurar na Ação de Cobrança". (REsp. 771.610-SP - 4ª Turma - Rel. Min. Jorge Scartezzini - pub. DJ de 13.03.2006, p. 333) (grifamos)

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO NÃO LEVADO A REGISTRO.

A palavra "condômino", contida no caput do art. 12 da Lei n.4.591/64 (quando diz que "cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio"), pode ser eventualmente interpretada como sendo outra pessoa que não o proprietário em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário.

A despeito de ainda não ter sido registrado o contrato de promessa de compra e venda, cabe ao promitente comprador de unidade autônoma das obrigações respeitantes os encargos condominiais, quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa.

Recurso conhecido e provido" (REsp 135122/RJ, RECURSO ESPECIAL 1997/0039273-2, Relator Ministro CESAR ASFOR ROCHA, - QUARTA TURMA,DJ 14.02.2000 p. 34,RT vol. 777 p. 224) (grifamos)

Isto posto, acolho a preliminar argüida pelos apelantes e reconheço a ilegitimidade passiva do primeiro recorrente e o excluo deste feito.

NO MÉRITO

A questão posta nos autos se refere à ilegitimidade a saber de quem é a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio ora cobradas.

E, neste sentido, a nosso aviso, perfeitamente cabível no caso, a denunciação da atual proprietária do imóvel em questão, mesmo porque já lavrada a escritura pública de compra e venda ( f. 61) e confessada a dívida.

Com tais considerações, dou provimento ao apelo e reformo a sentença para excluir o requerido Carlos Alberto da Silva do feito, condenando o autor ao pagamento das custas processuais até a presente data e honorários advocatícios que arbitro em R$500,00 e acatar a denunciação da lide feita nos autos e determinar o seu retorno à instância de origem para que se proceda ao julgamento da reconvenção, uma vez que incabível à hipótese a aplicação do § 3º, do art. 515 do CPC.

Custas recursais, pelo apelado.

O SR. DES. VALDEZ LEITE MACHADO:

VOTO

De acordo com o Relator.

A SRª. DESª. EVANGELINA CASTILHO DUARTE:

VOTO

Acompanho o voto proferido pela ilustre Relatora, com algumas considerações.

O primeiro Apelante alienou o imóvel sobre o qual incidem as taxas de condomínio cobrados pelo Apelado, em 10 de julho de 1995, para a segunda Apelante.

A cobrança abrange as taxas de condomínio de fevereiro de 2003 a novembro de 2005, com encargos, conforme f. 04.

Assim, o primeiro Apelante é parte ilegítima passiva para o pedido, pois a despesa que incide sobre o imóvel, a título de taxas de condomínio, é obrigação propter rem, e acompanha o bem em mãos de que o possua.

Impõe-se ressaltar que reconhecida a ilegitimidade passiva do primeiro Apelante, que é o réu originário do pedido, a solução processual seria a extinção do processo sem resolução de mérito.

Como houve denunciação da lide à segunda Apelante, com a ilegitimidade passiva do denunciante, restaria prejudicada a lide secundária, por ausência de enquadramento nas hipóteses do art. 70, CPC.

Porém, a segunda Apelante, após a denunciação, apresentou defesa como se requerida fosse, assumindo o pólo passivo da lide, e aceitando a denunciação, embora tenha discordado do pedido do autor.

Conclui-se, assim, que a solução dada pela ilustre Relatora, de manter a denunciação da lide, embora tenha sido reconhecida a ilegitimidade passiva do denunciante, é a que melhor resolve a pendência, já que a segunda Apelante assumiu posição de ré.

Observa-se, mesmo, que a segunda Apelante apresentou recurso conjunto com o primeiro, expendendo as mesmas razões de direito e de fato.

DIANTE DO EXPOSTO, rejeito a preliminar e dou provimento ao recurso.

SÚMULA :      REJEITARAM A PRELIMINAR E DERAM PROVIMENTO.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.05.897354-6/001